Author Archive Francesco Bullo

Agevolazioni acquisto prima casa

Agevolazioni prima casa, cosa accade con la vendita entro 5 anni
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa prevedono la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, e dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Non sono inoltre dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare. Vediamo, in particolare, cosa accade in caso di vendita entro 5 anni
Agevolazioni prima casa, i vantaggi fiscali
Si ricorda, innanzitutto, che quando si parla di agevolazioni per l’acquisto della prima, casa se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono:

  • Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Agevolazioni prima casa, vendita entro cinque anni
Chi vende una prima casa entro 5 anni dall’acquisto – e non acquista entro 12 mesi un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale – perde il diritto agli sconti di cui ha usufruito al momento di stipulare il rogito. Di conseguenza, diventa necessario il ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie (9% di imposta di registro invece del 2%; Iva del 10% invece del 4%) e il versamento della differenza rispetto a quanto pagato a suo tempo più una sanzione del 30% in caso di accertamento, e gli interessi legali.
Si può anticipare il Fisco, senza attendere l’accertamento, recandosi all’ufficio dove è stato registrato l’atto con una copia del rogito. In questo caso, se non è ancora passato un anno dalla vendita dell’ex abitazione principale – il termine entro il quale non si decade dalle agevolazioni se si riacquista di nuovo la prima casa – non sono dovute sanzioni e si versa solo la differenza di imposta ricalcolata direttamente dagli uffici, più gli interessi calcolati anno per anno al tasso legale; se invece è passato più di un anno, oltre alle imposte, sono dovute le sanzioni, graduate in base al momento in cui avviene la regolarizzazione (ravvedimento operoso) e gli interessi.
Ma non solo. In caso di vendita della prima casa entro i 5 anni può scattare anche la tassazione sull’eventuale plusvalenza (con possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% invece delle aliquote progressive Irpef), ma solo se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorso tra acquisto e vendita.

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cedolare secca

INFORMAZIONI GENERALI – CEDOLARE SECCA
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Attenzione: è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Chi può scegliere la cedolare secca
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Quali inquilini
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
Quanto dura l’opzione
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Mutuo casa

Tasso fisso o variabile?
La Banca d’Italia conferma che i mutui per le famiglie italiane sono in crescita.
Il mercato sembra aver trovato la sua dimensione: surroghe in calo, operazioni di acquisto in crescita, trend positivo.
I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora bassi, le banche applicano spread convenienti e i valori delle abitazioni si mantengono a livelli interessanti.
Analizzando i dati sui mutui di Banca d’Italia, si nota che il trend storico emerso nel primo trimestre 2018 presenta un valore più alto, sia rispetto al trimestre precedente (+0,46%) sia in relazione allo stesso periodo dell’anno scorso (+2,5%).
Anche considerando il monte finanziamenti in corso dal 2014 si raggiunge il valore più alto di sempre (nel 2011 lo stock mutui cubava 313.864 milioni di euro).
La composizione è in buona parte di finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio in capo agli istituti erogatori e di conseguenza una migliore offerta per i nuovi futuri richiedenti.
Da ciò si evince che in questo contesto permarranno buone opportunità per tutte le famiglie che vorranno affacciarsi all’acquisto dell’abitazione per tutto il 2018 e almeno per tutto il primo semestre 2019.
Ma conviene il mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?
Secondo i tassi di giugno 2018, possiamo fare un esempio calcolando l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,20% per il tasso fisso e a 1,20% per il tasso variabile.
Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 506 euro, mentre la rata del mutuo a tasso variabile sarebbe più conveniente, attestandosi a 408 euro.
Bisogna però considerare la possibilità che nei prossimi anni i tassi di interesse potrebbero risalire, ripercuotendosi anche sui finanziamenti a tasso variabile.
A voi la scelta

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Acquisto casa

Cosa è necessario fare per acquistare una casa?
Spesso specialmente fra i giovani, si pensa che acquistare una casa sia una cosa difficile, mentre non è cosi. Anzi, la procedura è semplice!
Per acquistare casa bisogna osservare alcuni step:

  • rivolgersi ad un’agenzia immobiliare preparata, in modo che ti assista
  • analizzare la propria situazione lavorativa ed economica
  • scegliere la casa che piace
  • chiedere un mutuo: esistono varie soluzioni
  • pagarla, abitarla e viverla

Ora, si potrebbe anche procedere in modo autonomo, ma bisogna stare attenti agli errori, alla burocrazia sempre più complessa, agli obblighi, alla situazione catastale, indagare per scoprire se ci sono ipoteche, pignoramenti, o altri vizi sulla casa, in modo da non dover penare per anni in futuro.
Tutto questo in agenzia si sviscera, e quando si arriva dal notaio per il rogito, ovvero l’acquisto vero e proprio, si può essere certi che si è riusciti ad ottenere il denaro per comprare la propria dimora, e soprattutto che il denaro sia ben speso, in modo da vivere la propria vita futura senza pensieri di alcun genere.
Il primo step da fare è telefonare in agenzia e prendere un appuntamento, in modo da spiegare le proprie esigenze!

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